Por maioria, CARF afasta acusação de fraude e cancela autuação milionária contra fundo imobiliário
O Conselho Administrativo de Recursos Fiscais decidiu que a simples aquisição de imóvel por fundo de investimento imobiliário não configura aplicação de recursos em empreendimento imobiliário para fins de incidência do art. 2º da Lei 9.779/99. Por maioria de votos, o colegiado deu provimento ao recurso voluntário do contribuinte e afastou a cobrança de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, além de multa de ofício de 75%, que somavam cerca de R$ 135,9 milhões .
A autuação teve origem na chamada “regra dos 25%”, prevista no art. 2º da Lei 9.779/99, segundo a qual o fundo imobiliário deve ser tributado como pessoa jurídica quando aplica recursos em empreendimento imobiliário cujo incorporador, construtor ou sócio detenha mais de 25% das cotas do fundo. Para o Fisco, haveria ligação entre o único cotista do fundo e o grupo responsável pelo desenvolvimento do empreendimento imobiliário no Rio de Janeiro, o que caracterizaria tentativa de migração patrimonial para usufruir de regime tributário mais benéfico .
No voto vencedor, contudo, prevaleceu o entendimento de que não houve comprovação de simulação ou fraude, nem demonstração de que o fundo tenha atuado como incorporador ou construtor. O colegiado destacou que o imóvel foi adquirido pelo fundo, mas a incorporação e a construção ficaram a cargo de pessoas jurídicas distintas, não se enquadrando nas hipóteses legais que autorizam a equiparação à pessoa jurídica .
O redator designado ressaltou que o art. 2º da Lei 9.779/99 é norma antielisiva específica e, por isso, deve ser interpretado de forma estrita. Segundo o entendimento vencedor, a expressão “sócio” constante da lei deve ser compreendida como sócio do incorporador ou do construtor, e não como qualquer sócio relacionado ao empreendimento. A decisão também afirmou que a mera aquisição de um ou mais imóveis não caracteriza, por si só, empreendimento imobiliário .
Com base nessa interpretação, o colegiado concluiu que não se verificaram os requisitos cumulativos exigidos pela norma: aplicação de recursos em atividade de incorporação ou construção e participação societária relevante do incorporador ou construtor no fundo. Assim, afastou-se a equiparação do fundo à pessoa jurídica e, consequentemente, as exigências tributárias.
Em relação ao recurso de ofício da Fazenda Nacional, que discutia decadência parcial do crédito, o colegiado, por unanimidade, negou provimento. Também ficou prejudicada a análise de outras matérias em razão do resultado favorável ao contribuinte.
Fonte: Rota da Jurisprudência – APET
Referência: Acórdão CARF nº 1302-007.598
1ª SEÇÃO/3ª CÂMARA/2ª TURMA ORDINÁRIA
Data da publicação do acórdão: 11/02/2026
