Fundo imobiliário escapa de tributação após CARF afastar aplicação da “regra dos 25%”
O Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) decidiu, de forma unânime, cancelar integralmente uma cobrança fiscal de mais de R$ 49 milhões aplicada contra um fundo de investimento imobiliário (FII) acusado de violar a chamada “regra dos 25%”, prevista no artigo 2º da Lei nº 9.779/1999. A autuação incluiu IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, além de multas.
A Receita Federal alegava que o fundo teria sido utilizado para promover uma reorganização patrimonial com o objetivo de evitar a tributação de rendimentos imobiliários, ao receber imóveis de uma empresa controlada por membros da mesma família que, posteriormente, passaram a ser cotistas majoritários do fundo. Segundo a fiscalização, essa estrutura infringia a norma que veda a isenção fiscal quando mais de 25% das cotas estão nas mãos de pessoas ligadas a sócios de empreendimento imobiliário.
Na visão do Fisco, a empresa que transferiu os imóveis ao FII deveria ser considerada “sócia” dos empreendimentos, mesmo já tendo se desfeito da titularidade dos bens antes do período autuado.
O fundo e sua administradora recorreram, alegando que os requisitos do artigo 2º da Lei nº 9.779/1999 não estavam presentes. Argumentaram que os imóveis foram integralizados no fundo em 2016, e que a empresa que os transferiu não mais participava de qualquer empreendimento imobiliário nos anos autuados (2017 e 2018). Sustentaram ainda que a atividade envolvia apenas a aquisição e gestão de imóveis prontos para geração de renda, o que caracterizaria investimento imobiliário, e não empreendimento imobiliário nos termos da lei.
O relator acatou os argumentos da defesa. Em seu voto, destacou que a expressão “sócio do empreendimento” deve ser interpretada restritivamente, como aquele que participa da criação ou desenvolvimento de um projeto imobiliário, com risco e expectativa de resultado. A mera condição de proprietário anterior dos imóveis, sem participação na atividade empreendedora, não configuraria a situação prevista na lei.
Além disso, o relator rejeitou a tese da fiscalização de que a transferência de imóveis para integralização de cotas equivaleria a uma aplicação de recursos pelo fundo. Segundo ele, a integralização feita pelo cotista não poderia ser confundida com investimento realizado pelo fundo.
O voto também afastou a alegação de fraude e desqualificou as multas por descumprimento de obrigações acessórias, por entender que não se aplicava ao caso a equiparação do FII a uma pessoa jurídica tributada. Por fim, o recurso de ofício da Fazenda Nacional não foi conhecido por perda de objeto, já que os lançamentos foram cancelados em decisão anterior da DRJ.
Fonte: Rota da Jurisprudência – APET
Referência: Acórdão CARF nº 1402-007.494
1ª SEÇÃO/4ª CÂMARA/2ª TURMA ORDINÁRIA
Data da publicação do acórdão: 04/12/2025
